3 שאלות שכל רוכש נכס בתמ"א 38 צריך לשאול את עצמו

מעוניינים לקנות דירה שעומדת לקראת פרויקט תמ"א 38 או כזו שנמצאת כבר בתהליך? רוב הסיכויים שאתם עומדים לעשות קנייה נבונה, בין אם מדובר בקנייה להשקעה או למגורים. דירה כזו היא דירה חדשה לגמרי במקרה של תמ"א 38/2 או משופצת בבניין משודרג במקרה של 38/1, באזורים מבוקשים מאוד ובסביבה שעדיין מאופיינת במבנים ישנים שלא עברו תהליך של תמ"א.

עם זאת, לפני שאתם רצים למצוא נכס בפרויקט תמ"א 38, כדאי שתשאלו את עצמכם את השאלות הבאות, שיעזרו לכם להפוך את הקניה מכדאית פחות למשתלמת ביותר.

באיזה שלב נמצא פרויקט התמ"א?

מצאתם מבנה שעתיד לעבור תמ"א 38 ושעונה על הצרכים שלכם מבחינת הגודל והמיקום? השאלה הראשונה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא כמה רחוק הפרויקט מסיום. האם הוא נמצא בשלבים של טיוטות ראשונות העוברות בין היזם לדיירים, קרוב לקבלת היתר או בתהליך בניה מתקדם?

הסטאטוס של הפרויקט משפיע באופן ישיר על מרכיב השווי מול הסיכון. כך לדוגמה, פרויקט שנמצא עוד "על הנייר" יעלה פחות, אבל טומן בחובו סיכון גבוה יותר שלא יתממש כלל או לא באופן שאותו צפיתם. מאידך, פרויקט שקיבל היתר או נמצא בשלבי ביצוע יעלה יותר, אבל הסיכון יפחת בהתאמה.

השלב שבו נמצא הפרויקט משפיע גם על לוחות הזמנים ליישום. יש לקחת זאת בחשבון בבואכם לתכנן שימוש בנכס, בין אם למגורים או להשכרה.

מהו אופי הפרויקט?

פרויקטי תמ"א 38/1 לחיזוק מבנים קיימים, שונים לחלוטין מפרויקטי תמ"א 38/2 של הריסה ובנייה מחדש. צריך לקחת בחשבון שנכס לקנייה בתמ"א 38/1 הוא למעשה נכס שעבר שיפוץ יסודי, אבל הוא אינו חדש לחלוטין ושלעיתים בתמ"א 38/1 ישנם אילוצים במבנה שלא ניתן לעקוף אותם והמשמעות יכולה לבוא לידי ביטוי למשל בגודל המעלית או בחדר מדרגות צר.

במקרים של תמ"א 38/1, לפני רכישת הנכס צריך להבין האם הדירה היא דירה קיימת בבניין ששופצה או שמדובר בדירה חדשה שנבנתה במסגרת הפרויקט, על ידי היזם. באופן טבעי, דירה חדשה תהיה איכותית יותר מדירה קיימת משופצת.

פרויקטי תמ"א38/2 מורכבים משיקולים שונים אבל העיקרון החשוב הוא ההבנה כי הנכס שקדם לתמ"א 38/2 אינו רלוונטי וכי למעשה מדובר ברכישה של דירה חדשה בנכס חדש מהיזם, על כל המשתמע מכך.

בנוסף, חשוב לזכור כי בניגוד לרכישה של דירה יד שנייה בהסכם מכר בלבד, בעת קניית נכס במסגרת פרויקט תמ"א 38, יש להביא בחשבון גם את הסכם התמ"א, המייצר את התנאים השונים הקשורים בפרויקט. לפי ההסכם נקבל מידע מהותי לאופי הנכס שאתם עתידים לרכוש, לדוגמה: האם ניתן לשכן דיירים בעת חיזוק המבנה או לא?

מיהו היזם ומיהו הקבלן?

ברכישה של דירה שלא במסגרת פרויקט תמ"א 38, מערכת ההתקשרות היא בין שני גורמים – הקונה והמוכר, בין אם מדובר בדירה חדשה מקבלן או בדירת יד שניה ממוכר פרטי.
יחד עם זאת, רכישה של דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38 מערבת מלבד המוכר הפרטי, גם את היזם והקבלן – ואלו הופכים את העסקה למורכבת יותר. המלצתנו היא לבחון באופן קפדני מיהו היזם ומיהו הקבלן. האם הם שמות מוכרים בשוק, מה הם הפרויקטים עליהם הם אחראיים ולא פחות חשוב – האם יש להם איתנות פיננסית? המרכיב האחרון חשוב במיוחד בבחינה המוקדמת, זאת משום שבמקרים שבהם היזם אינו מספק ערבות, הדבר מקשה על לקיחת משכנתא עבור הרוכש.

הצלחתם להשיב לעצמכם על כל השאלות ומוצאים כי הנכס עדיין אטרקטיבי עבורכם? סימן שאתם בדרך הנכונה.

הרשם לניוזלטר שלנו

רוצה להשאר מעודכן? הרשם עכשיו לניוזלטר שלנו