תמ"א 38- תיקון חוקה 3: איכות הבנייה ב"פינוי-בינוי"

תמ"א 38 היא תכנית המתאר הארצית אשר אושרה בשנת 2005, לשיפוץ מבנים על מנת לחזק אותם ולהקנות להם עמידות מוגברת בפני רעידות אדמה. תכנית המתאר מאפשרת למבנים אשר נבנו לפני שנת 1980 ושלא בהתאם לתקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה, חיזוק באופנים שונים (למשל – במהלך המגורים של הדיירים בבית המשופץ, או במסגרת פינוי בינוי, לעיתים גם בינוי פינוי, המאפשר הריסת המבנה כליל והקמה של אחד אחר במקומו), על פי תוואי התכנים ומאפייני המבנים השונים. במהלך השנים, הוספו לתכנית תמ"א 38, אשר בגירסה המקורית שאושרה בשנת 2005 לא ניראה כי הקבלנים מצאו בה אפשרות אטרקטיבית לגרוף רווחים ביחד עם שיפור חזות העיר ואיכות החיים של הדיירים במבנים המשופצים, ארבעה תיקונים שונים המאפשרים תמ"א 38 במבנים שונים ובתנאים שונים. בסדרה ייחודית של מאמרים אנחנו סוקרים כל אחד מארבעת התיקונים לתמ"א 38 – והפעם: תיקון 3 לתמ"א 38, ובו נוסחה חדשה לחישוב סל זכויות הבנייה והקלות בקווי בניין. הכל על תיקון 3 לתמ"א 38 – לפניכם.

תיקון 3 לתמ"א 38

תיקון 3 הוא אחד מתוך ארבעה תיקונים שהוכנסו לתכנית המתאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, המוכרת יותר כחוק תמ"א 38. התיקון עוסק בזכויות הניתנות במסגרת בנייה בפרויקט שכולל הריסה ובנייה, כפי שהוגדר בתיקון חוקה 2.
התיקון נועד בעיקר להרחיב את האפשרויות שעומדות בפני יזמים וקבלנים במהלך התכנון של הפרויקט, בעיקר כאשר מדובר על פרויקט של הריסה ובנייה מחדש (לפי תיקון 2 לתמ"א 38). המטרה של התיקון הייתה להדק את החגורה סביב איכות הבנייה והתכנון המדויק, כך שלא יהיו לאחר מכן מקרים של עוגמת נפש או נזקים.
לצד הרצון להשיג את התכנון והביצוע הטובים ביותר, התיקון בא לתת מענה גם ליזמים, שרוצים לוודא שיש כדאיות כלכלית בכל תוכנית שאיתה הם מתמודדים.

באילו סעיפים נוגע תיקון חוקה 3 לתמ"א 38?

הגדלת זכויות הבנייה: לפי תיקון חוקה 3 לתמ"א 38 יהיה ניתן להגדיל את היקף הקומות ל – 2.5 קומות – כלומר קומה וחצי יותר מאשר בתוכנית תמ"א רגילה. כתוצאה מכך, היזם יכול לראות כדאיות כלכלית בהשקעה זו ולקבל בין 3-4 דירות נוספות שיוכל לבנות לפי התוכנית במהלך שיפוץ המבנה.
התיקון לא רק עוזר ליזם עצמו אלא מעודד צמיחה ופתרונות דיור חדשים בעיקר באזור המרכז, אך גם בפריפריה שם פרויקטים אלו עדיין לא תפסו תאוצה ושינוי זה יעודד צמיחה גם שם.
חריגות מקו הבניין הקיים: עד לתיקון 3, לא היה ניתן לחרוג מקווי הבניין על פי תוכניות הבנייה. כיום ניתנות הקלות מסוימות בדרישות – ניתן לחרוג מקו הבניין לפי אישור הועדות, ניתן לשלב זכויות בנייה מתוכניות שונות שפועלות במקום ועוד תנאים נוספים שנועדו לעודד את הריסת המבנים.
הסיבה לעידוד זה היא המחשבה שהריסה ובנייה מחדש תבטיח בנייה חזקה יותר ומוגנת נגד רעידות אדמה, בהשוואה לחיזוק של בניינים קיימים.

תיקון 3 והתייחסותו לפיקוח הנדסי

לפי תיקון 3 ניתן כאמור ליצור תוספות בנייה גדולות. מתוך האפשרות הזו נולדו צרכים נוספים, למשל פיקוח הנדסי מוקפד מאד שיעמוד בתקן הישראלי ויבטיח עמידות נגד רעידות אדמה. על פי התיקון, על היזם להגיד מפרט הנדסי שיועבר למהנדסי ועדות הבנייה המקומיות.
המסמכים ייבדקו בפירוט רב ויתקיים דיון בהתר זה מול הועדה. הסיבה לשינוי זה הוא הצורך להבטיח שמבנים חדשים ייבנו בסטנדרטים הגבוהים ביותר לפי החוק ותהליך הבנייה יפוקח כמו שצריך.

משמעות התיקון לאורך הזמן

תיקון 3 כולל בתוכו פתרונות למספר בעיות שנולדו תוך בדיקת פרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב ומחוצה לה והתמודדותם של דיירים, יזמים וועדות הבנייה עם אתגרים באישור תוכניות מסוימות.
בנוסף, שינויים רבים שכלולים בתיקון זה מבקשים לבדוק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, על מנת שלא יווצר מצב שבו פרויקטים נתקעים ואפילו מופסקים בגלל חוסר כדאיות כלכלית ליזם.
לבסוף, מבקש התיקון להבטיח דיוק הנדסי ואיכות בנייה ברמה הגבוהה ביותר, שתעמוד בתקן הישראלי, כך מבטיח החוק הגנה מירבית מפני רעידות אדמה.

פרוייקטים של תמ"א 38 לפי תיקון 3 – חשוב להיוועץ באיש מקצוע

אם אתם עומדים בפני פרוייקט חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה לפי תכנית המתאר הארצית תמ"א 3 – חשוב להיוועץ בעורך דין מקצועי המנוסה בפרוייקטים של תמ"א 38, שייצג את הדיירים וישמור על האינטרסים שלהם, כמו גם יוודא את התקדמות הפרוייקט. עורך דין מומחה לתמ"א 38 יסייע להצלחת הפרוייקט, לרווחת הדיירים ולעלייה משמעותית בערך הדירה שלהם.

הרשם לניוזלטר שלנו

רוצה להשאר מעודכן? הרשם עכשיו לניוזלטר שלנו