תמ"א 38- תיקון חוקה 2

 

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק והריסת מבנים, הידועה גם בשמה המקוצר, תמ"א 38, אושרה בשנת 2005. שנתיים לאחר מכן, ב- 2007, יצא התיקון הראשון לתוכנית התמ"א, בשנת 2010 התיקון השני ובהמשך גם התיקון ה-3 וה-4.

בסדרה ייחודית של מאמרים נביא בפניכם את עיקרי התיקונים לתכנית המתאר 38 לחיזוק בפני רעידות אדמה – והפעם: תיקון 2 לתמ"א 38, תיקון המאפשר את הריסת הבניין והקמת בניין חדש במקומו.

תמ"א 38 תיקון 2 – לשם (ת)מה?

תיקון 2 לתמ"א 38 הוצא על ידי מנהל התכנון, במשרד הפנים, בשל שתי סיבות מרכזיות. הראשונה היא שחלק מהבניינים אשר חוזקו לפי תוכנית התמ"א 38 לא עמדו בתקן המחמיר בפני רעידות אדמה (תקן 413). יתרה מכך, מרבית המהנדסים יסכימו כי תמיד עדיף, כאשר אפשר, לבנות בניין חדש בעל תקן מחמיר מאשר לנסות ולהביא את הבניין הישן לאותו תקן באמצעות חיזוק מקסימלי. הסיבה השנייה הינה הרצון לעודד יזמים לממש את תוכנית התמ"א 38 ולכן לספק להם תמריצים נוספים.

השורה התחתונה (והראשונה בחשיבותה) היא שתיקון זה מעניק את אותן הזכויות אשר מעניקה תוכנית התמ"א 38 – גם כאשר הבניין הישן נהרס ובמקומו מוקם בניין חדש אשר עומד בתנאים המחמירים ביותר למניעה של קריסת הבניין בזמן רעידת אדמה.

הזכויות על פי תיקון תמ"א 38/2

הבניין החדש אשר יבנה יהיה כפוף לזכויות הבנייה הקיימות במגרש עליו הוא יושב ויהנה מזכויות נוספות המגיעות לו כחלק מהיותו כפוף לתוכנית התמ"א 38. יחד עם זאת, הבניין החדש יבנה רק במסגרת קווי הבניין הישן (על סמך התוכניות שחלות על השטח המדובר). נושא קווי הבניין הישן יכול לעיתים להוות חסרון מאחר ורבים מהבניינים הקיימים חורגים בעצמם מקווי הבניין על פי התכנון וכאשר אנו בונים מחדש עלינו להצמד לתכנון.

התיקון מיטיב מאוד עם בעלי הדירות והדיירים שכן ראשית הם נהנים מבניין חדש לחלוטין, הנבנה בבניה ירוקה, על כל יתרונותיה הרבים (מוזמנים לקרוא לגבי יתרונות הבניה הירוקה בתמ"א 38 כאן). בנוסף, נוספו הרחבות בשטח של 25 מ"ר לכל דירה שכבר הייתה קיימת בבניין, לכל דייר המתווספת במסגרת תוכנית התמ"א וקומה שלמה נוספת. כמו כן, הם ייהנו מחניות לכל בעל דירה בחניון תת קרקעי, לובי חדיש, מפלסים אחידים וכמובן ממ"ד בכל דירה. יחד עם זאת, יש לומר, כי לא תמיד, בעיקר בשל אופי המגרש, ניתן למצוא פתרון חנייה הולם לכל הדירות החדשות גם כאשר ישנן אפשרויות לפתרונות הן לא תמיד מצדיקות את עלותן.  

אז מה צריך בכדי לבצע פרוייקט תמ"א 38/2 ?

בהתאם לתוכנית תמ"א 38, מבנה אשר נבנה לפני ה- 1 בינואר 1980 ונקבע כי אינו עומד בתקן נגד רעידות אדמה וכי יש צורך בחיזוקו יכול לקבל היתר להריסה ובנייה מחדש בכפוף לתוכניות העירייה החלות על שטח הבניין המדובר.

אחוזי הסכמה לתמ"א 38/2

בפרוייקט תמ"א 38/2 נדרשת הסכמת דיירים של 80% מבעלי הדירות לעומת 66% במקרה של תמ"א 38/1. הסיבה לכך היא שכאשר מדובר בפרוייקט של הריסה ובנייה מחדש מדובר בהרבה מעבר לשיפוץ בשטחים המשותפים אלא ממש בהריסת הדירות וגם פינוי מהדירה עצמה. נדרשת הסכמה של כל בעל דירה על פי נסח הטאבו.

מצד שני, תמ"א 38/2 עשויה להיות פתרון מצויין לדיירים שאינם רוצים לגור בדירתם בזמן חיזוק המבנה במסגרת תמ"א 38/1. אולם, גם קשה יותר לדיירים אשר אינם רוצים לעזוב את ביתם.

הרשם לניוזלטר שלנו

רוצה להשאר מעודכן? הרשם עכשיו לניוזלטר שלנו