תמ"א 38- תיקון חוקה 1: זכויות בנייה וחיזוק המבנה

 

תכנית המתאר הארצית תמ"א 38 מאפשרת חיזוק מבנים, אשר הוקמו לפני שנת 1980, בפני רעידות אדמה. התכנית, אשר תחילת פעילותה התאפיינה בהתקדמות איטית ומדשדשת, החלה נוסקת בעקבות ארבעה תיקונים לתכנית המתאר, אשר אפשרו מגוון מסלולים למינוף האפשרות לחיזוק המבנה תוך יצירת רווחים משמעותיים לכל המעורבים בפרוייקט – הדיירים, הקבלן, והסביבה.

תמ"א 38- תיקון חוקה 1

תוכנית תמ"א 38 אושרה על ידי ממשלת ישראל כבר בשנת 2005. במבנים רבים, שלא נבנו על פי תקן 413 ( תקן מחמיר לעמידות מבנים ברעידות אדמה שנכנס לתוקף בישראל רק בשנת 1975) הוגדרו ההנחיות כיצד לחזק את עמידותם בפני רעידות האדמה ובאותה עת הוענקו גם זכויות בנייה  המאפשרות הוספה של יחידות דיור או קומות לצד הרחבה של דירות ישנות ושיפוצן.

עבור בעלי הדירות, באותם בניינים אשר עליהם חלה תוכנית התמ"א 38, מדובר בהזדמנות להשבחת הנכס אשר בבעלותם, עבור הדיירים שמתגוררים בבניינים אלו מדובר בשדרוג משמעותי של איכות החיים ועבור היזם מדובר בהזדמנות להוספת יחידות דיור בתוספת של קומות לבניין המשופץ, אותן יוכל למכור או להשכיר.

תכנית המתאר תמ"א 38 הפכה שגורה בפי כל יזם, קבלן ועורך דין מקרקעין, עם הפיכתה לחוק בשנת 2008 – כחוק מקרקעין לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה. כמו כל חוק במדינתנו, גם לחוק זה הוצאו, נכון להיום,ארבעה תיקונים, אשר  מאפשרים הרחבה של הפרוייקטים עבורם מתאפשר ההליך של חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה, בתנאים שונים.

ובכדי שלא תצטרכו לשוטט ברחבי הרשת, ריכזנו את משמעות כל אחד מארבעת התיקונים לתמ"א 38 והשפעותיו על פרוייקטים של תמ"א 38 ועל ההתאמה לפרוייקטים כאלו עבור מבנים שונים. והפעם, קבלו את תיקון 1 לתמ"א 38:

תיקון 1 לתמ"א 38

תיקון 1 לתמ"א 38 אושר בשנת 2007, והוא עוסק ביחסים ובמאזן בין תכניות הבניה העירוניות (תב"ע) לבין היתרי הבנייה הניתנים מתוקף תמ"א 38. מטרתו – לאגד תחת קורת גג אחת את הרשויות המאשרות שינויי מבנה, במקום המצב שהיה קיים עד אז, בו נדרש כל שינוי לאישור הן בהיבטי תכנית המתאר מול הגופים הרלוונטיים, והן בפני הרשויות המקומיות בהיבטים של אישורי תב"ע.

תמ"א 38 תיקון 1 – מה הוא אומר בפועל?

על פי החוק המקורי, תמ"א 38 הייתה תקפה למבנים שהיה ניתן ליצור עבורם תוכניות שמעניקות זכויות לבניית תוספת קומה או הרחבה של דירות קיימות. אך, בחוק המקורי, לא היה פירוט לגבי ההפרשים השונים וההבדלים בין זכויות הבנייה שהיו קיימות בתוכניות ישנות של המבנה ובין הזכויות שמוענקות על פי חוק לפרויקט תמ"א 38.

על פי התיקון, יש צורך לבדוק האם יש תוכניות קודמות שמתייחסות להרחבת המבנה וזכויות הדיור בו, לצד הרחבה של דירות ישנות. במידה וקיימת תוכנית כזו שאושרה בעבר, לא תינתן אפשרות הרחבה נוספת מעבר לזכויות שכבר אושרו.

התיקון מתייחס גם לסדר גודל השדרוג וההרחבה של המבנה. על פי תיקון 1 לתמ"א 38, לא יהיה ניתן לשנות את גודל ההרחבה במידה והתוכנית הקיימת מפורטת והגיונית. בנוסף, כל הרחבה נוספת תחייב תוכנית חדשה.

הגדרות נוספות ששונו בתיקון חוקה 1

לצד הביסוס של תוכניות ואישורים קיימים מול אישורי תמ"א 38, ביקשו הועדות העוסקות בתיקון החוק כמו גם ועדות הבנייה המחוזיות אשר עוברות וסוקרות את תוכניות הבנייה לבצע בחוק שינויים שיקלו על תהליך האישור.

תיקון אחד מתייחס לתאריכים בהם ניתנו אישורים לתוכניות קודמות. עד כה היה ניתן לאשר תמ"א 38 למבנים שנבנו לפני 1980. כיום, עם התיקון בחוק ניתן לאשר זכויות בנייה גם למבנים שההיתר שלהם ניתן לפני השנה הזו, אך נבנו אחר כך.

סעיף נוסף תחת תיקון חוקה 1 לתמ"א 38 מתייחס לצורך בחיזוק המבנה. חיזוק המבנה הוא תנאי חובה לתוספת הבנייה והוא מהווה תנאי חשוב לקבלת היתר בנייה תמ"א 38. התיקון התייחס גם לנושא חיזוק המבנה והגדיר בצורה מוסדרת יותר את הסעיפים שצריכים להיכלל בתוכנית החיזוק.

הסדרה חקיקתית לחיזוק ושינוי המבנה

בעוד בטרם אושר תיקון 1 לתמ"א 38, היו הבדלים שדרשו אישורים, בירוקרטיה מרובה ותוספת של השקעת משאבים באישורים של תכניות בנייה בשתי רשויות שונות, כיום, לאחר אישור תיקון 1 לתמ"א 38, מאפשר ריכוז ההתייחסויות לשינויים מבניים תחת קורת גג אחת. ביחד עם ההקלות בתהליכי האישור של תמ"א 38 על פי תיקון 1, חשוב שכל קבוצת דיירים תהיה מלווה בעורך דין המתמחה בתמ"א 38 ובפרוייקטים של פינוי בינוי אשר ייצג את הדיירים הן אל מול הקבלן והן אל מול הרשויות, למיצוי מלוא הזכויות וההיתרים ושמירה על האינטרסים של קבוצת הדיירים לפרוייקט מוצלח.

הרשם לניוזלטר שלנו

רוצה להשאר מעודכן? הרשם עכשיו לניוזלטר שלנו