מפחיתים סיכונים בתמ"א 38

אלינור ינושבסקי רוזן, מנהלת תחום התחדשות עירונית בינושבסקי, מדגישה את היתרונות של חברה יזמית שגם מבצעת את הפרויקט.

ינושבסקי היא חברה משפחתית, מהוותיקות בענף הבנייה בישראל. החברה פעילה מזה שלושה דורות, במהלכן בנתה והקימה עשרות רבות של פרוייקטים מגוונים ומבני מגורים בארץ ובעולם. בתחום ההתחדשות העירונית ינושבסקי ממנפת את יכולותיה ומשמשת הן כחברה יזמית והן כחברת ביצוע. בחברה מספרים כי הם נהנים מיכולות מקצועיות מיוחדות בביצוע ומימוש פרויקטים מורכבים ומסובכים, תוך שמירה על לוחות זמנים ואיכויות ביצוע מהגבוהות בענף.

תחום ההתחדשות העירונית בחברה התפתח מן העשייה והביצוע אל הייזום. אלינור ינושבסקי רוזן, מנהלת התחום ודור שלישי בחברה – ממשיכה את דרכו של אביה ושל אביו לפניו, מציינת: "מאז ומתמיד עסקה החברה בבניית פרויקטים מורכבים. תהליכי הייזום, התכנון והביצוע במיזמי תמ"א 38 הם מאוד מאתגרים ומצריכים יצירתיות תכנונית וביצועית רבה. כשתמ"א 38 אושרה לפני כעשור, הבנו שאנו מתאימים למשימה המורכבת וכיום אנו מתמחים בתחום בכלל ובתוכנית הרובעים העירונית של תל אביב בפרט".

איזה יתרון אתם מביאים לדיירים שבוחרים בכם?

"אנו בונים כבר למעלה משלושים שנה פרוייקטים ציבוריים, ממשלתיים, ביטחוניים ופרטיים. חלק מהפרויקטים הללו נחשבים למורכבים ביותר בענף, ועל כן, אנו מבינים לעומק את האתגרים הקיימים בבניית פרויקטי תמ"א 38, הכוללים למשל בנייה בשטחים עירוניים וצפופים, בנייה במבנים מאוכלסים, בנייה בלוחות זמנים צפופים וכדומה. יש לנו את היכולת לצפות את הקשיים מראש, להזהיר מפניהם ולהתכונן אליהם. אנחנו מאמינים בעבודה מקדימה של תכנון וירידה לפרטים מראש, וכך, עם רקורד של כשרות פרוייקטים מאחורינו, מעולם לא הפסקנו פרוייקט באמצע".

מדוע ההמלצה היא לפנות ליזם שהוא גם קבלן?

"ידוע שבקניית מוצר כלשהו, למשל רכב חדש, חשוב מאוד לבחור ביצרן מקצועי ואמין, כך שנהיה בטוחים שהרכב שלנו הוא בטיחותי לנסיעה ואיכותי. גם בקניית דירה, רצוי מאוד שהיצרן (או לחילופין קבלן הביצוע), יהיה מקצועי ואמין, כדי שנדע שהדירה שנקבל תהיה בטיחותית ואיכותית למגורים.
"בפרוייקטי תמ"א 38 השחקן המרכזי הוא הקבלן. הוא אחראי על טיב הביצוע ואיכות הנכס שיקבלו בעלי הדירות. הקבלן הוא זה שמחזיק באחריות החוזית מול בעלי הדירות, מעניק את הערבויות לדיירים ואחראי על ליקויים המתגלים בפרויקט ולאחריו. חשוב להבהיר שפרויקט תמ"א 38 הוא בראש ובראשונה פרויקט בנייה שכולל 70% ביצוע ו-30% יזמות. היזמות היא מעטפת חשובה, אבל היא אינה המהות. לדעתי, כדאי מאוד לבעלי הדירות להתמקד בקבלן, עם עדיפות לקבלן אשר הינו גם היזם וכך להימנע מחלוקת האחריות והכספים בין הגורמים".

אילו בעיות עלולות להיווצר כאשר קיימת הפרדה בין יזם וקבלן?

"כאשר פרויקט תמ"א 38 מנוהל על ידי יזם בעל ידע צר, או ניסיון מועט בתחום הבנייה, עלולות להיווצר בעיות אקוטיות בשלבים מאוחרים יותר של הפרויקט, שכן חוסר הידע מייצר לעיתים פער בין ההבטחות שמבטיח היזם לבין מימושם בפועל. היזם עשוי להבטיח לדיירים הבטחות ביחס לתכנון וביצוע הדירה, מבלי לקחת בחשבון את היתכנותן".

הבטחות לא ממומשות

ינושבסקי רוזן מספרת כי "פגשתי כבר עשרות דיירים אשר הבטיחו להם דברים שבפועל לא יכולים להתממש, רק בשביל לחתום עימם על חוזה ומאוחר יותר בשלב הביצוע, כאשר הדיירים כבר עמוק "בתוך הבטון", היזם מעדכן שבעצם אין אפשרות לממשם. בעיות אלו יכולות לנבוע מתכנון לקוי או מניתוח כדאיות כלכלית, בו לא נלקחו בחשבון כל עלויות הביצוע הצפויות והבלתי צפויות. כל אלה גורמים לבעיה מהותית, הגוררת עיכובים בפרויקט ועוגמת נפש משמעותית לדיירים. קבלן-יזם מקצועי שמגיע מהשטח יודע לצפות את הבעיות שעלולות להיווצר בפרויקט מראש, מכיר את הוועדות השונות, הפסיקות בתחום, תהליכי הבנייה בפועל עלויות הביצוע ואת גורמי המקצוע המעורבים ולכן היכולת שלו להציע הצעה קונקרטית וישימה לדיירים גבוהה הרבה יותר".

איזו דרך נוספת אתם מיישמים להפחתת הסיכונים בתמ"א 38?

"אנו דואגים לליווי מלא של אנשי המקצוע מהטובים בשוק – בכל פרויקט שאנו יוזמים ומבצעים מלווים אותנו כ-20 יועצים מהטובים בתחומים. כקבלנים המגיעים מהשטח וחיים אותו, אנו מודעים לחשיבות של עבודה עם יועצים מקצועיים – הם הגורמים העיקריים שיכולים למזער סיכונים על ידי סיוע בזיהוי הבעיות בזמן ותרומה במציאת פתרונות יצירתיים. חברת ינושבסקי מובילה במציאת פתרונות ביצועיים לאתגרי בנייה מורכבים ועל כך תעיד הזכייה שלנו פעמיים באוסקר הבניה על מתן פתרונות יצירתיים בשטח".

הרשם לניוזלטר שלנו

רוצה להשאר מעודכן? הרשם עכשיו לניוזלטר שלנו