הסכם פינוי בינוי

בכדי שפרויקט פינוי בינוי יצא לדרך, על הדיירים לחתום על הסכם פינוי בינוי שיגן על הדיירים ויפרט את זכויותיהם בפרויקט. לא פעם, הדיירים המעוניינים לחתום על הסכם פינוי בינוי אינם בעלי רקע בתחום חתימה על חוזים או פרוייקטים של נדל"ן – ולכן חשוב להבין את מהות הסכמי הפינוי – בינוי, בטרם חותמים עליהם. לפניכם – מדריך מקוצר בנוגע להסכם פינוי בינוי, דגשים והמלצות. כמובן, שלליווי מקצועי ולאורך כל הדרך – עניין מומלץ במיוחד עבור מבנים המעוניינים לחתום על הסכם פינוי בינוי משאין ביניהם אדם המתמחה בהסכמים כאלה או כאשר הם צופים שיתגלעו מחלוקות אשר עשויות להיפטר על ידי הובלה מקצועית של פרוייקט הפינוי בינוי – מומלץ בחום להיעזר בעו"ד פינוי בינוי מקצועי, אשר מתמחה בפרוייקטים של פינוי בינוי בתל אביב, על ניסוח הסכם פינוי בינוי וליווי הדיירים בשלל ההיבטים המקצועיים, הבירוקרטיים, המשפטים והנוספים, בהם יתקלו לאורך הפרוייקט.

הסכם פינוי בינוי – חשוב לדעת על מה חותמים

משרד הבינוי והשיכון פרסם מדריך לבעלי דירות הפועלים לקדם פרויקט פינוי בינוי, בכדי להגן על בעלי הדירות אשר מגיעים לחתימה על הסכמי פינוי בינוי ללא ידע או ליווי. מדריך זה כולל דגשים לפעילות של הדיירים מול יזמים וניהול מערכת יחסים מקצועית מורכבת בה האינטרסים נראים הפוכים.
מקריאת מדריך זה עולה כי לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי, מוטב שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים.
בכדי להימנע ממתן התחייבות בלתי חוזרת בעניין זה, ממליץ משרד הבינוי והשיכון כבר בשלב זה, להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקאות פינוי בינוי טרם חתימה על כל מסמך כוונות.

שני הסעיפים העיקריים של הסכם פינוי בינוי

הסכם פינוי בינוי, הנחתם בין הדיירים ובין הקבלן, נדרש ליצור מסגרת מחייבת עבור שני הצדדים להתקדמות הפרוייקט ומטרותיו. בהסכם הפינוי בינוי שייחתם, יוגדרו השינויים שיעבור המבנה, התמורה לקבלן, וחלוקת האחריות בין הקבלן לדיירים. בתוך הסכם הפינוי בינוי, יש להתייחס לשני סעיפים משמעותיים, ואלו הם:

  • קביעת אבני דרך למימוש ההסכם

מומלץ לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות: אישור התכנית המפורטת )תב"ע(, הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי, החתמת כלל -הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. מומלץ לקבוע מנגנון, המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם, כגון רוב מסוים של הדיירים.

  •  תנאים למימוש הפרויקט

במועד חתימת הדיירים על ההסכם קיימת אי ודאות באשר להוצאת הפרויקט לפועל בשל התלות בגורמים שונים )כגון הסכמת כלל הדיירים במתחם, הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי ואישור התכניות והיתרי הבנייה על ידי הוועדות לתכנון ובנייה(.לפיכך נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים כגון:
1. חתימת כל הדיירים על ההסכם, לרבות בעקבות הליך של תביעה נגד דייר.
סרבן (יש לציין כי על פי חוק פינוי-בינוי בתל אביב יש ביכולת החוק להגן על הדיירים המסכימים מפני דיירים המסרבים מסיבות שאינן הגיוניות).
2. הכרזת ממשלה המקנה פטורים ממסים.
3. אישור תכנית מפורטת ) .תוכנית בניין עיר.)
ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם.
במסגרת התנאים למימוש הפרויקט, מומלץ לוודא כי תישמר לדיירים אפשרות
לביטול ההסכם במקרים מסוימים, כגון במקרה שבו יש פער משמעותי בין
התמורה שהציע היזם לבין התמורה הנגזרת מהתכנית שאישרו ועדות התכנון והבנייה.

המפתח להצלחה – תקשורת טובה בין הדיירים ליזם ו/או לקבלן

פרוייקטים רבים של פינוי בינוי הינם פרוייקטים אשר מתפתחים כאשר לקבוצת הדיירים וליזמים או לקבלנים כוונות, מטרות או אינטרסים שונים עבור התהליך. ולא רק זאת – אלא שגם הדיירים עצמם לא פעם נחלקים בדעותיהם בנוגע למהות ואופי הפרוייקט, ומגיעים לעיתים לאי הסכמות בנוגע להמשך הפרוייקט, לעיתים עד כדי עצירתו.
החשיבות שבקיום תקשורת חיובית, פתוחה, מקצועית ומקדמת עם כל הנוגעים בדבר היא מהותית להצלחת הפרוייקט. על כן, מומלץ בחום למנות יו"ר מטעם הדיירים אשר יוסמך לנהל את המו"מ אל מול הקבלן – ואם אפשר, לבחור בהעסקה של עורך דין שיהיה מקובל על דעת כל הדיירים, וייצג את הדיירים אל מול כל הגורמים המקצועיים הנוגעים בפרוייקט. חשוב לדעת, כי מבלי לשמור על תקשורת מאפשרת, ברורה וחיובית – אנחנו רואים שיש פרוייקטים אשר אינם מצליחים להגיע לכדי סיום בהצלחה.

החתימה על הסכם פינוי בינוי

פרוייקטים של פינוי בינוי הם בעלי אפשרות לרווח גדול עבור כל המעורבים, כולל הדיירים, הקבלן, וכלל אוכלוסיית העיר. על מנת להבטיח כי גם הפרוייקט שלכם יהיה הצלחה מסחררת, חשוב לחתום על הסכם פינוי בינוי שישרת את האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר. בהצלחה!

הרשם לניוזלטר שלנו

רוצה להשאר מעודכן? הרשם עכשיו לניוזלטר שלנו