הטרנד הצעיר של דירות יוקרה במיזמי התחדשות עירונית

אלינור ינושבסקי רוזן, המנהלת את תחום ההתחדשות העירונית בחברת ינושבסקי, מסבירה מדוע הדירות בפרויקטי התמ"א מהוות אלטרנטיבה אטרקטיבית למגורי היוקרה במגדלים.

בשנים האחרונות, בד בבד עם התפתחות מיזמי ההתחדשות העירונית בתל אביב, החלה להתפתח גם נישת דירות היוקרה, בבניינים שעברו תהליך של תמ"א 38. דירות אלו לכשעצמן מהוות דירות יוקרה לכל דבר ועניין, אך קהל המתעניינים בדירות אלו הוא דווקא שונה ומפתיע. מדובר בקהל שמחפש לחוות את העיר ולהיות במרכז העניינים ולא בהכרח לצפות בה ממרומי המגדלים.
מיזמי התחדשות עירונית, מתבצעים בדרך כלל במרכזי ערים, באזורי הביקוש הגבוהים ביותר ובמרחק הליכה ממוקדי הבילוי, התרבות, המסחר, החינוך והקהילה. מדובר במיקומים שבהם כמעט ואין בנמצא עתודות קרקע כך, שלא ניתן לבנות בהם בניינים חדשים – למעט במסגרת פרויקטים אלו.
חברת ינושבסקי פועלת בתחום ההתחדשות העירונית, ומשמשת בפרויקטים שלה גם כיזם וגם כקבלן ראשי, כך שלקוחותיה נהנים ממכלול השירותים הרלוונטיים תחת קורת גג אחת, וממתן מענה מלא לדרישותיהם – החל משלב ההתקשרות ועד למועד האכלוס.
לדברי אלינור ינושבסקי רוזן, המנהלת את תחום ההתחדשות העירונית בחברה ינושבסקי, "לחברה התמחות מיוחדת בביצוע ובמימוש פרויקטים מורכבים ומסובכים, תוך שמירה על לוחות זמנים ואיכויות ביצוע מהגבוהות בענף".
ינושבסקי רוזן מספרת כי "בפרויקטים השונים שאנו יוזמים בצפון הישן של תל אביב, אנו נתקלים בקהל שניתן לחלקו לשני פלחים מרכזיים. הפלח הראשון כולל את בני הגיל השלישי, שמיצגו את חיי המושב או הבית הפרטי והחליטו דווקא עכשיו, אחרי שהקן התרוקן, לחזור לעיר וליהנות ממיקום מעולה שבו יוכלו ליהנות מנגישות גבוהה למקומות בילוי, תרבות ומוסדות ציבוריים. הפלח השני של הפונים כולל תושבי חוץ, המתעניינים ברכישת דירה דווקא בתל אביב כיעד לבילוי ולנופש, ולכן חשוב להם מאוד להיות בלב ההתרחשות. לרוכשי הדירות בפרויקטים שלנו חשוב לגור בדירה יוקרתית, אך יחד עם זאת הם אינם מוכנים להתפשר על המיקום במרכז תל אביב. מדובר בקהל יעד צעיר בנפשו המעוניין לחוות את העיר".
לדברי ינושבסקי רוזן, יתרון נוסף של רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 במוקדי התחדשות עירוניים ובפרט במסגרת תמ"א 38 בתל אביב הוא התשתיות הקיימות: "דיירים בפרויקטים חדשים, הנבנים על מגרשים ריקים, עלולים למצוא את עצמם באזור שאינו מפותח כלל מבחינת תשתיות כמו מים, ביוב, חשמל, מדרכות, תאורת רחוב, תחבורה ציבורית ועוד. כחלק מרצונה של העירייה לפתח אזורים שאינם מאוכלסים, היא מאפשרת לבנות בהם שכונות מגורים חדשות או כמה מגדלים. דיירים שיאכלסו את דירתם מיד עם תום הבנייה עשויים להיווכח כי הם גרים למעשה באתר בנייה עם אבק, לכלוך, רעש ותנועת משאיות, שכן, לרוב, פיתוח התשתיות והסביבה נעשה רק בשלב שבו מרבית השכונה כבר בנויה. לעומת זאת, בפרויקטים של התחדשות עירונית, התשתיות כבר קיימות ולכן הדיירים נהנים מכל מה שיש לסביבה עירונית מפותחת להציע. במקרה זה אין צורך להמתין עד שהעירייה תספר אישורים או תקים תשתיות חדשות".

אילו יתרונות נוספים יש לרכישה בפרויקט תמ"א?

"רכשת דירה בפרויקט תמ"א היא בטוחה ביותר, הן מבחינת ערבויות וביטחונות והן מבחינת איכות התמורה המתקבלת. כבר בראשית ההתקשרות עם היזם, מקבלים הדיירים ליווי של מפקח מקצועי מטעמם, האחראי לוודא כי היזם עומד בהתחייבויותיו. אותו מפקח פועל כגוף הנדסי מקצועי בשטח, שמדווח ישירות לדיירי הפרויקט על כל סטייה מהתוכנית, מייצג את האינטרסים המקצועיים שלהם ומסייע להם בכל צורך. רוכשי דירות חדשות בפרויקטי התמ"א נהנים, בדיעבד, מפיקוח הנדסי נוסף על הנכס שרכשו, המבטיח את איכותו".
בנוסף, אומרת ינושבסקי רוזן, "יזם בפרויקט של התחדשות עירונית מעניק לדיירים, מלבד הערבויות המקובלות, ערבויות נוספות, כגון ערבות רישום בית משותף, ערבות מסים ואף משלם לדיירים שכירות לכל תקופת ביצוע הפרויקט. היזם, מחויב לערבויות רבות יותר ולהוצאות נלוות גבוהות, כגון השכירות החודשית לדיירים, מאשר בכל פרויקט יזמות אחר, ולכן המוטיבציה שלו לסיים את הפרויקט בזמן היא גבוהה".
ינושבסקי רוזן מציינת עוד כי זכויות הבנייה במיזמי תמ"א 38 נקבעות על ידי העירייה, המתחשבת במצב האורבני הקיים, לצד שיקולי צפיפות ותשתיות. בשל כך, פרויקטים אלו מאופיינים במספר דירות מצומצם בכל בניין. "התוצאה היא שבתל אביב למשל, ישנם בנייני בוטיק, שבהם יש לכל היותר תשע קומות ודירת פנטהאוז אחת או שתיים. היתרון שמתקבל הוא דירת יוקרה בבניין קטן, אינטימי ושקט עם כל המותרות של בניין יוקרתי אך ללא השכנים הרבים, הניכור והקור שלעתים מאפיינים מגדלי יוקרה.
במגדל יוקרה אחד יכולות להיבנות כ-200 דירות, לפחות פי 4 מאשר בפרויקטי התמ"א הגדולים בישראל. מספר הדיירים הרב יכול להוות מכשול מהותי לאורח החיים היוקרתי, השקט והנעים שאותו מבקשים הרוכשים לקנות".
בנוסף, מוסיפה ינושבסקי רוזן, מגדל יוקרה רבים מתוארים כ"מגדלי רפאים", מכיוון שמרבית הדיירים הם תושבי חוץ, המגיעים לדירה רק לכמה חודשים בשנה, "כך שדירות רבות נותרות 'נטושות'. דיירים מתארים נסיעה שקטה ובודדה במעלית אל הקומות הגבוהות, ללא שכן לבקש ממנו סוכר בשעת הצורך ומועדוני דיירים ריקים שכן אין דיירים שישהו בהם.
כמו כן, ישנם בעלי ממון שדווקא מעוניינים להתרחק מזרקורי המגדלים ומהשיוך המעמד שהם מעניקים, אך עדיין, מבקשים לשמור על סטטוס מגורים גבוה. לפיכך, פרויקטי ההתחדשות העירונית הם פתרון מצוין לאלו המבקשים לגור ביוקרה ובפרטיות מקסימלית".

הרשם לניוזלטר שלנו

רוצה להשאר מעודכן? הרשם עכשיו לניוזלטר שלנו