דייר סרבן בתמ"א 38

כמות הפרוייקטים שיצאו לפועל במסגרת תכנית תמ"א 38 היא מועטה ביחס ליתרונותיה. אחת הסיבות לכך היא הצורך להתמודד עם "דיירים סרבנים" – אותם דיירים אשר מסרבים לשתף פעולה ולאשר את התכנית – כאשר נדרש רוב לאישור התכנית, דיירים כאלה עשויים לטרפד את השיפוץ עבור כל המבנה.

בעבר, נדרשה הסכמת דיירים מלאה (100%) על מנת לאפשר תחילת תהליך של תמ"א 38 על מבנה משותף. לאור הקושי להגיע להסכמה גורפת כזו, ירדה חובת ההסכמה ל – 60% בתיקון מספר 1 לחוק, ו – 80% בתיקון מספר 2 לחוק. זה אומר, שגם אם יש דיירים שאינם מסכימים לביצוע התכנית – הרוב, יכול לקבוע.

דייר סרבן – ארבעה עילות קבילות על פי חוק

הקושי להתמודד עם דייר סרבן נובע מיכולתו לעכב משמעותית, ולעיתים אף למנוע, את יכולת שאר הדיירים להתקדם עם הפרוייקט. המשמעות היא לא פעם פגיעה לטווח הארוך באיכות החיים ובשווי הנכסים במבנה.
בטיפול בדייר סרבן, ישנן ארבע עילות המוכרות על פי חוק לסירוב להליך, ואלו מקנות לדייר הסרבן את זכות הסירוב – הוא "סרבן על פי חוק". בכל מקרה אחר, הוא אינו סרבן על פי חוק – ואז, סביר כי המפקח על המקרקעין או פסק דין של בית המשפט יכפו על אותו דייר לאפשר את התקדמות הפרוייקט. ארבע העילות המוכרות על פי חוק לדייר סרבן הן:

1. עילת חוסר השוויון טענתו של הדייר היא שהתמורה המתקבלת בתהליך שיפוץ המבנה אינה נחלקת באופן שווה עבור כלל הדיירים, וכי התהליך מקפח אותו, והוא מקבל תמורה פחותה ביחס לזו של שאר הדיירים

2. עילת הפגיעה באיכות החיים- הדייר טוען שהפגיעה באיכות החיים במהלך השיפוץ הינה פגיעה שהוא לא יוכל להתמודד עימה. לדוגמה – דייר נכה יתקשה להתמודד עם ביטול שירותי המעלית כאשר הדירה שלו ממוקמת בקומה גבוהה, וכדומה

3. עילת האיתנות הפיננסית של הקבלן- לדייר המסרב התנגדות לביצוע הפרוייקט על ידי הקבלן שנבחר, מסיבות מקצועיות ואובייקטיביות

4. עילת חוסר תום לב של וועד הדיירים הנבחר- הדייר הסרבן טוען כי מי מבין הדיירים אשר מנהלים את המשא ומתן מול הקבלנים בתהליך, פועלים מתוך אינטרסים פרטיים או באופן שאינו הוגן או מוסרי, כך ששאר הדיירים נפגעים מן התהליך או שלא כל המידע מובא בפניהם וכדומה.

כיצד ניתן לפעול מול דייר סרבן?

ראשית, חשוב לדעת כי ישנם רווחים לפתרון המחלוקת מול דייר סרבן באופן ידידותי ומחוץ לכתלי בית המשפט. אם אפשר לקיים דיון מועיל בעניין הקשיים האובייקטיביים שהדייר רואה לנגד עיניו בהתקדמות עם הפרוייקט ולמצוא להם פתרונות – בשיתוף עם היזם או במסגרת הפרטית של דיירי הבניין – מה טוב.

בשנת 2012 חויב "דייר סרבן" לשלם פיצויים בסך של 2.5 מיליוני שקלים לשאר דיירי הבניין, לאחר שהוגשה תביעה כנגדו ונפסק על ידי בית המשפט כי סירובו לאפשר את הפרוייקט בבניין פוגע משמעותית בדיירים וגורם לה להפסדי ערך – וביחד עם זאת, הסירוב אינו מוצדק.

מקרה זה איננו בודד – הנטייה כיום היא לבדוק את סרבנות הדייר ביחס לארבע העילות המוכרות בחוק ובמידה והתנגדותו אינה עולה בקנה אחד עם אף אחת מאלה – הערכאות הרלוונטיות יכפו על אותו דייר את המשך השיפוץ או הבנייה של המבנה, ובחלק מן המקרים גם יידרש לפיצוי כספי על הנזקים והעיכובים שנגרמו כתוצאה מהתנגדותו.

גם עיכובים עלולים לגרום להפסקת הפרוייקט-

ההליכים המורכבים של התמודדות עם דיירים סרבנים מביאה לא פעם למצב בו הדיירים מותשים והפרוייקט מתמוסס. על כן, מומלץ להשתדל ולנהל כל פרוייקט של תמ"א 38 תוך הסכמה מלאה בין הדיירים ולהתמודד עם אי הסכמות בין הדיירים מחוץ לכתלי בית המשפט ובטונים ידידותיים. ליווי מקצועי של יזמים או קבלנים עשוי לסייע במקרים כאלה, לאיתור אלטרנטיבות שיהוו פתרונות "Win-Win" לדרישות הדייר הסרבן אל מול שאר דיירי הבניין.

הרשם לניוזלטר שלנו

רוצה להשאר מעודכן? הרשם עכשיו לניוזלטר שלנו