אחד בחודש

הענף בשיא? הקבלנים לא מרגישים אותו. מתחילת השנה, בכל חודש קבלן קרס, התפרק או נקלע לקשיים. הם מתארים מערכת יחסים קשה מול היזמים, חוזה שבהם מוטלים עליהם סיכונים בלתי נתפסים, ובעיקר אפקט דומינו הרסני שמתחיל במצוקת נזילות שאליה היזמים דוחקים אותם. מנגד, היזמים מלינים שפשוט אין קבלנים טובים. כך נהפכה הגיאות בנדל"ן לטירופם של אלו שבונים אותו.

בתחילת הקיץ קרסה חברת בנייה גיה. בעת קריסתה ביצעה תשעה פרויקטים, מרביתם במרכז הארץ, בשווי מוערך כולל של 170 מיליון שקל. כלומר גיה לא קרסה בגלל מחסור בעבודה. עבודה לא היתה חסרה גם לחברה הקבלנית הוותיקה ת. לנדאו, שקרסה כמה שבועות אחריה, ברעש גדול יותר.
שתי חברות אלו מצטרפות לשורה ארוכה של חברות ביצוע קבלניות שקרסו, התפרקו או נקלעו לקשיים מתחילת השנה, ובהן, רשימה חלקית בלבד, טל חיות שהגישה בקשה לפירוק מרצון, נ. שקד, מ. ברקן הנדסה, נאסר גאזל, אשכולות בנייה וניהול פרויקטים וי.א.חי יזמות ואחזקות.
בשנה שבה בועת הנדל"ן נמצאת בשיאה, המחירים מטפסים ומטפסים והדירות נחטפות עוד בטרם עלה דחפור ראשון על הקרקע, מפתיע שחברות הבנייה קורסות בזו אחר זו. אולם, מבנה השוק מותיר את הכוח בידי יזמי הנדל"ן, שמכתיבים את כללי המשחק בענף, שולטים בחוזי ההתקשרות ובלוח התשלומים ומותירים בידי הקבלנים נתח רווחים רזה ביותר. הרווחיות הנמוכה מובילה את הקבלנים לעתים לניסיון לחסוך בעלויות, גם כאשר איכות הבנייה נפגעת. כשמתגלים הליקויים, המתח בין היזמים לקבלנים הפוך להיות מכוער מאוד.

"על כל פרויקט מתחרים עשרה קבלנים כמהים לעבודה"

"קבלני הביצוע לא נהנים מהשגשוג בענף הדיור, והתחרות בו נותנת את אותותיה", אומר ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ. "אנחנו 5,000 קבלנים שמתמודדים על בנייה של 40 אלף יחידות דיור בשנה. 40% מיחידות אלו נבנות על ידי החברות הגדולות בשוק, ומה שנשאר לקטנים זה פירורים. כיום על כל פרויקט מתחרים בערך עשרה קבלנים כמהים לעבודה, ומצב זה מעניק לחברה היזמית את הכוח להכתיב את התנאים".
על פי חברת המידע העסקי CofaceBdi, הרווחיות הממוצעת של חברות יזמיות ממכירת דירה עומדת כיום על כ-11.5%, הרווחיות של חברות קבלניות גדולות עומדת על כ-5% ואילו הרווחיות של חברות קבלניות קטנות או בינוניות עומדת על כ-2.5% בלבד. עם זאת, הקשיים בענף הם לא נחלתם הבלעדית של הקבלנים הקטנים. מקרה מפורסם של חברה קבלנית גדולה שנכנסה לקשיים הוא של חברת א.דורי, שממשיכה לנשום בזכות אשראי שקיבלה מהחברה-האם גזית גלוב.
אפילו ענקית הבנייה דניה סיבוס מקבוצת אפריקה ישראל מלינה על המתרחש בענף, כאשר כבר בשלהי 2013 אמר רונן גינזבורג המנכ"ל בראיון ל"כלכליסט" כי "הבניה למגורים בישראל הפכה לבלתי אפשרית. אנחנו מנסים לצמצם את תחום המגורים בישראל. יזם צריך להרוויח 20%, והוא ניגש לפרויקטים שמניבים 8% בלבד. אנחנו היינו צריכים להרוויח 10% ובפועל אנחנו מרוויחים 2%, אם אנחנו בכלל מרוויחים".
תמחור הפרויקט על ידי הקבלן המבצע שממנו ייגזר בסוף הדרך הרווח שלו,

 צחי לנדאו: "הגיע המועד שבו היינו צריכים לפרוע 5 מיליון שקלים. זה לא סכום גדול לחברה עם מחזור של 200 מיליון שקל. הסכום היה צריך להתקבל מיזם שעמו עבדנו, אך הוא התחמק והייתה פרצה בחוזה. זו התוצאה של חוזים דרקוניים"

נעשה בעת ההתקשרות עם החברה היזמית. מערכת היחסים ביניהם מוגדרת בחוזה ההתקשרות, שהוא חוזה פאושלי, כלומר חוזה שהקבלן מגיש הצעת מחיר כוללת לפרויקט. מבנה החוזה לא מאפשר תוספות או הפחתות כספיות, גם אם היקף העבודה משתנה.
למעשה, הקבלן מקבל מהחברה היזמית תוכניות עבודה, מבצע הערכה כללית לעלות הבנייה הכוללת ומשקלל בה סיכונים שונים. בהצעה שלו הוא מתחייב ללוח זמנים ולעלות סופית של הפרויקט. בחוזה נקבעים גם לוח תשלומים ותנאי תשלום של היזם לקבלן, חלוקת הסיכונים ביניהם ותנאים נוספים שרובם מוכתבים על ידי היזם. למבנה התקשרות זה ישנה השפעה רבה על המצב שאליו נקלעים הקבלנים.

"היזם משך אותנו ולא שילם, זה היה פשוט אכזרי"

בשנה שעברה ציינה החברה הקבלנית צ. לנדאו 20 שנות פעילות. אלא שבמקום לחגוג את האירוע, היא עברה לניהול כונס הנכסים שמכר אותה בסופו של דבר. צחי לנדאו, סמנכ"ל התפעול של החברה, מספר שהקש ששבר את הבנק היה בעיה תזרימית: "הגיע מועד שבו היו צריכים לפרוע 5 מיליון שקלים. זה לא סכום גדול לחברה עם מחזור של כ-200 מיליון שקל. הסכום היה צריך להתקבל מחברה יזמית שעמה עבדנו, אך היא התחמקה, כי היתה בחוזה פרצה שאפשרה לה להתחמק מתשלום לפי לוח שסוכם מראש. אבל ככה זה עובד, זו התוצאה של חוזים דרקוניים בין יזמים לקבלנים. זה היה פשוט אכזרי".
בשרשרת הקריסות של הקבלנים, לכל חברה יש סיפור שונה. אבל טענה אחת חוזרת ונשמעת שוב ושוב – הבעיה אינה רק פרויקטים לא רווחיים, אלא בעיקר בעיית נזילות שמתחילה מגרירת התשלומים על ידי יזמי הנדל"ן בתואנות שונות. יזמים שלא משלמים בזמן מובילים לכך שהקבלן לא עומד בתחזית שסיפק לבנק. כאשר זה קורה שוב ושוב, האמון בו אובד, הברז נסגר ומתחיל אפקט דומינו: הצ'קים חוזרים, החשבונות מוגבלים, ולקבלן מוצמדת הערה לדו"ח בחברות המידע כי מומלץ לעבוד עמו במזומן בלבד וכנגד ביטחונות. בדיקה של "מגזין כלכליסט" מגלה שני קבלנים מוכרים בענף, שמוצמדת להם הערה מעין זו.
במערכת הבנקאית מודעים למצב: "אי אפשר לדעת מתי יתקבל כסף מהקבלן המבצע. גם אם הוא מסיים עבודה, היזם אומר לו: "אני לא משלם לך עד שתעשה ככה, או עד שתתקן את זה", מספר בנקאי בכיר, ומוסיף: " והאמת היא שקבלנים פשוט לא מרוויחים. לפני שאנחנו נותנים אשראי לקבלנים, אנחנו בודקים את המאזנים שלהם, ואצל מרביתם המאזנים הם לא מציאה גדולה. אז אנחנו מסתכלים גם על הפרויקטים של הקבלן, על ניסיונו וקצב גדילתו. קבלנים שגדלים מהר מדי, זה לא סימן טוב. צריך לזכור שבניגוד ליזם ששם כסף שלו וקנה קרקע, קבלן לא שם הון עצמי בכניסה לפרויקט. כאשר הוא ממונף מדי, אם הוא מפסיד זה בעיקר כסף שהלוו לו, ולכן יש לו תמריץ לקחת סיכון".
צורכי המימון של הקבלנים מסתכמים בעיקר בכסף לערבות לפרויקט עבור היזם, כסף לרכישת ציוד עבודה וכסף לפעילות השוטפת בפרויקט: תשלום משכורות ורכישת חומרי גלם. חלק מהעלויות השוטפות אמורות להיות משולמות על ידי היזם לאורך התקדמות הפרויקט. אולם, ארי אריאלי, לשעבר מנכ"ל תדבר בנייה וכיום בעלי חברת Justmanage – פלטפורמה דיגיטלית לניהול פרויקט בנייה, מאיר בעיה נוספת המובילה למצוקה תזרימית של הקבלנים: "לב לבה של בעיית המזומנים נובעת מאי עמידת היזמים בלוח התשלומים שעליו הם מסכמים עם הקבלן. התשלומים לא תואמים את קצב ביצוע העבודות בשטח, וכמובן את העלות שלהן".
כך קורה למשל שבנקודת זמן מסוימת, הקבלן המבצע מקבל תשלום בשיעור של 5% משווי הפרויקט, בעוד הוא נשא בעלות עבודות בהיקף של 10% מהפרויקט. גם תשלום זה, לדבריו של אריאלי, מגיע תמיד לאחר שוטף פלוס 45 ולעתים פלוס 60 יום – תלוי בחוזה. במקרה זה, הקבלן צריך לממן מכיסו עשרות ימים שבהם כבר היו לו הוצאות לבניית הפרויקט. "הסעיף היחיד שחייב להופיע בחוזים בין הקבלן ליזם ודווקא הוא לא מופיע הוא סנקציה או ריבית על פיגור בתשלום, מסכם ניר ינושבסקי, סמנכ"ל בחברה ינושבסקי הנדסה ובניין.
מה הפתרון לכך? "בארה"ב הבנק לא משחרר ליזם את הרווחים, עד שהקבלן המבצע מוסר בכתב הודעה שאין שום חריגות. בארץ היזם מקבל את הכסף כבר עם מכירת 70% מהדירות, ואף אחד לא שומר על הקבלנים", מציין לנדאו. "לבעיית החוזים הדרקוניים יש פתרון שמיושם במדינות שונות באירופה ובארה"ב בדמות חוזה אחיד, המכתיב כללים ברורים לתנאי התשלום ולחובות הקבלן כלפי היזם, ומותיר מרווח גמישות צר כדי שניתן יהיה להתאים את החוזה לפרויקט הספציפי", מתאר בובליל אפשרות נוספת.

כמה עולים מי תהום?

נוסף על כך, הכוח היחסי של היזמים אל מול הקבלנים מוביל לכך שבחוזה מוטלים על הקבלנים סיכונים נוספים מורכבים לתמחור. ינושבסקי כועס במיוחד על סעיפים הדורשים מהקבלן לשאת בסיכונים שאינם בשליטתו, למשל אחריות לממצאים שיתגלו מתחת לפני האדמה. כך למשל, הוא מספר שבאמת העבודות שביצע התגלה לרוחב המגרש צינור שהיה קבור בקרקע והיה צורך להוציאו ולהזיזו. הוא נדרש לממן בעשרות אלפי שקלים את העתקתו מהאתר. במקרה אחר, מספר ינושבסקי, "התגלו עתיקות באתר הבנייה. רשות העתיקות שהוזעקה למקום והחלה לחפור גרמה לעיכוב שהיה כרוך בעלויות גבוהות שהוטלו עליי. סיכונים כאלה עלולים לגרום לחברה לפשוט רגל. לא יכול להיות שהתוצאה של חלוקת הסיכונים היא שהקבלן ימות", אומר ינושבסקי, שהפסיק לבצע בשנים האחרונות פרויקטים למגורים. "זה מערב פרוע, אני לא רוצה לבנות לאחרים ולהרוויח כלום", הוא מסכם.
אחד הסיפורים המוכרים יותר בהקשר זה הוא של מאות חברי קבוצת הרכישה במגדל הצעירים בתל אביב, שקיבלו בתחילת השנה בקשה לאשר תוספת תשלום של עשרות אלפי שקלים לדירה. הסיבה היתה חריגה בעלויות הבנייה של החברה המבצעת א. דורי בגלל מי תהום שהתגלו באתר הבנייה. במקרה זה, מכיוון שמדובר בקבוצת רגישה שחבריה חתמו על חוזה שאין בו התחייבות למחירה הסופי של הדירה, הרוכשים נאלצו לבלוע את הגלולה המרה והיקרה. אבל בענף משוכנעים שלו היה זה פרויקט יזמות רגיל, א. דורי כחברה מבצעת היתה מממנת את החריגה מכיסה.

ערבב את הרובה, מנגיסטו

בניית פרויקט בישראל נמשכת בממוצע בין שנתיים לשלוש. אחד הסיכונים שהקבלן המבצע לוקח על עצמו בתקופה זו, ועליו לתמחרו נכונה בתחילת הדרך, הוא סיכון להתיירות תשומות הבנייה. לפי אייל ינאי, מנכ"ל CofaceBdi, "מספיק טעות קטנה בתמחור, עיכוב בביצוע, סגר ביטחוני הגורם למחסור בפועלים או התייקרות חומרי גלם, והקבלן המבצע עובר מרווח להפסד". כמה קשה לצפות את עליית מדד תשומות הבנייה, שבודק את התייקרות חומרי הגלם? בחמש השנים האחרונות הוסיף מדד תשומות הבנייה 11.3%, וב-12 החודשים האחרונים הוא עלה ב-1.1%. בתקופה

אבישי בן-חיים מנכל רוטשטיין: הקבלנים בליגת-העל דורשים מחיר שקשה לי לעמוד בו. מצאנו את עצמנו מתמודדים עם חוסר בקבלנים טובים"

זו, לשם השוואה, ירד מדד המחירים לצרכן ב-0.6%. קושי נוסף שעליו מדווחים קבלנים הוא המחסור בידיים עובדות, במיוחד בעבודות הגמר והשלד. המחסור הוביל להחלטה להביא 20 אלף פועלי בניין מסין. בעיית המחסור בכוח אדם מורגשת בעיקר בבנייה לגובה. על פי מחקר של משרד הבינוי, שכר העובדים הזרים שמועסקים בבנייה מסוג זה עלה מכ-7,000 שקל בחודש ב-2009, לכ-11 אלף שקל בחודש ב-2013. התייקרות זו מאלצת את הקבלנים, שמעוניינים לשמור על שולי הרווח הנמוכים שלהם, להסתפק בפחות עובדים ולהסתכן בפיגור בלוח הזמנים. בענף מקובל להניח כי פיגור של שלושה חודשים בפרויקט ימחק את כל הרווח הצפוי ממנו, שכן על פי החוזה, לרוב הקבלן יישא בקנסות וכן בעלות שכר הדירה של הדיירים המצפים למפתח.
המצוקה הובילה את הקבלנים לנסות לפתור את המצב בדרכים יצירתיות, ובהן העסקה של פליטים מאריתריאה באופן לא חוקי. במקרים רבים הדבר גרר דווקא עלויות נוספות בשל חוסר הניסיון של העובדים. באחד המקרים, מספרים בענף, קבלן שכר קבוצת פליטים למריחת רובה בין הרצפות. בסיומה של העבודה התברר כי החומר לא עורבב כראוי, המקרים היה לא אחיד והקבלן נדרש לממן הריסה וריצוף מחדש. במקרה אחר, ערב מסירת המפתחות לדירה, כאשר עסקו בשטיפת ובניקיון, התגלה כי שיפוע

ניר ינושבסקי, סמנכ"ל ינושבסקי בנייה: "לא יכול להיות שהתוצאה של חלוקת הסיכונים היא שהקבלן ימות. זה מערב פרוע. אני לא רוצה לבנות לאחרים ולא להרוויח"

רצפת המרפסת נוטה לכיוון ההפוך ולא מאפשר ניקוז המים. גם במקרה הזה נדרש הקבלן לבנות אותה מחדש.
לקושי בתמחור נכון של הסיכונים תורמת, לטענת הקבלנים, גם המדינה עצמה. "במשך שלוש השנים של בניית הפרויקט צצים הרבה מאוד תקנות ותקנים לא צפויים, כמו תקן תרמי לחיסכון בחשמל, ספינקלרים ומערכות כיבוי וגילוי אש בחניונים, וכן הקמת ביתן אשפה לפי דרישות משרד הבריאות", מסביר בובליל. תקנים אלו נועדו לשפר את איכות הדיור לרוכשים, אך לקבלנים יש קושי לצפות ולתמחר אותם שלוש שנים קדימה.

"אין רגולציה על קבלנים. מי שמע על הדבר הזה?"

מנגד, גם היזמים לא רווים נחת מהקבלנים. ניסיונם של הקבלנים לחסוך כדי להישאר רווחיים, נהפך לטריגר לליקויי בנייה ומציף במלוא העוז את המתח ביניהם, במיוחד כאשר המוניטין של היזם מונח על הכף.
כל למשל, במקרה של קריסת המרפסות בחדרה, מיהרה החברה הקבלנית גינדי השקעות להפנות את הזרקור אל החברה המבצעת אורתם סהר.
היזם חנן מור, שהתראיין ל"מגזין כלכליסט" לאחרונה, התייחס גם הוא לנושא כאשר נשאל על נזילות וליקויים, עליהם מתלוננים הדיירים, בפרויקט שלו בנס ציונה: "לצערי, אנחנו לא גרמניה, לא יצרנו כאן תרבות שמחייבת סטנדרט של התנהלות. אבל חוץ מזה חסרה פה רגולציה. כיום המצב הוא שקבלן מבצע לא אחראי לבניין. הוא ממנה את מנהל העבודה לאחראי. איפה נשמע דבר כזה? אני יזם שבונה 1,500 דירות, ואין חוק שמגדיר את תחומי האחריות שלי. אם היה חוק, היינו יודעים שכאשר יש בעיה בבניין, הלקוח הולך לקבלן מבצע ולא אליי, ואז הקבלן היה בונה כמו שצריך".
על פי חוק המכר, האחריות לתיקון ליקויים שמתגלים בדירה היא על מי שמכר אותה, כלומר על היזם. מדובר באחריות ארוכת טווח הנפרשת על פני שבע שנים, ולגבי ליקויים חמורים כגון בעיות בשלד, האחריות נמשכת ללא הגבלת זמן. ברוב המקרים, במסגרת החוזה בין היזם לקבלן, היזם מעביר את האחריות הלאה ודורש מהקבלן פיצוי על תביעות של ליקויים.
לטענה שלפיה היזמים עצמם לוחצים את הקבלנים למחירי הפסד מסוכנים, עונה עדי גייר, סמנכ"ל השיווק בחברת ייזום הנדל"ן עמרם אברהם: "כשאני משווק פרויקט, אני מתחרה בעוד 15 יזמים אחרים שבנו בסביבה, ואני לא יכול להרשות לעצמי להתפנק על הביצוע. לכן, אנחנו מצפים לקבל את המחיר הנמוך ביותר עבור העבודה. אם HOT היתה מציעה לך חבילה בשקל אחד, לא היית לוקח אותה? היית חושב על כך שהיא עלולה לפשוט את הרגל?".
ולבסוף, למרות מספר הקבלנים הרב, ישנם יזמים שמציינים שקשה למצוא קבלנים באיכות טובה. אבישי בן-חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין, מסביר כי בשנים האחרונות שינה את פעילות החברה מיזמות טהורה ליזמות וביצוע עצמי של העבודות: "הקבלנים בליגת-העל דורשים מחיר שמשקף את הסיכון בענף, ולי קשה לשאת בו. החברה מצאה את עצמה מתמודדת עם חוסר בקבלנים טובים, ולכן החלטנו ללכת לביצוע עצמי בהיקפים גדולים". לדבריו, האסטרטגיה הזו מאפשרת לו להתמודד טוב יותר עם התחלואים של הענף: "יש לי שליטה על כל היבטי הפרויקט, לוחות הזמנים בשליטתי, המפרט יותר טוב ונותר לי בכיס גם הרווח הקבלני".

הרשם לניוזלטר שלנו

רוצה להשאר מעודכן? הרשם עכשיו לניוזלטר שלנו