שאלות ותשובות על תמ"א 38

  • 01

    למה תחום התמ"א חשוב כל כך, דווקא בישראל?

    לכך דרושה מעט היסטוריה; התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה הנקרא ת"י 413, נכנס לתוקפו רק בשנת 1975. מכאן, שמרבית המבנים שנבנו עד שנת 1980 לא עומדים בתקן זה ובעצם אינם ערוכים מבחינת תרנות התכנון והבניה לעמוד בפני רעידות אדמה. ישראל שוכנת באזור המועד לרעידות אדמה ועל פי ההערכות אנו בתקופה לא יציבה (תרתי משמע) בה עלולה להתרחש רעידת אדמה חזקה במיוחד בכל רגע נתון. יישום תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה היא אחת הדרכים היעילות לצמצום מספר ההרוגים, הנפגעים והנזק לרכוש במקרה של רעידת אדמה בישראל.

  • 02

    האם כל בניין יכול לגשת לפרויקט תמ"א 38?

    ישנם מספר תנאים להגשת בנין לפרויקט תמ"א 38 אך המרכזי והעיקרי שבהם הינו – כל בניין אשר נבנה לפני ה- 1.1.1980 ואינו עומד בתקן הישראלי ת"י 413 זכאי ליישם את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

  • 03

    איך מחזקים את הבנין בפרויקט תמ"א 38?

    חיזוק הבניין נעשה בכל בניין לגופו, לאר בדיקת התשתית הקיימת ובהתאם להוראות מהנדס מומחה ומורשה. החיזוק בפועל יכול להתבצע במספר דרכים כגון: הוספת עמודי בטון, הוספת קירות תומכים לבניין, תמיכה באמצעות קונסטרוקצית פלדה, תוספות בניה פנימיות וחיצוניות כמו למשל הוספת פיר מעלית וממ"דים

  • 04

    בישראל המלחמות נפוצות לפחות כמו רעידות אדמה, כיצד תמ"א 38 תעזור למיגון המבנה על רקע ביטחוני?

    במהלך חיזוק המבנה הגד רעידות אדמה משלבים, לרוב, גם מיגון של המבנה מפני מפגעים ביטחוניים, כגון ממ"דים דירתיים או כלליים לכל הבניין. שילוב של ממד"ים לכל אורכו של הבניין מהווה כשלעצמה חיזוק של המבנה נגד רעידות אדמה.

  • 05

    למה תמ"א 38 מקושרת ל"התחדשות עירונית"?

    אם כבר מבצעים עבודות בנייה וחיזוק בבניין אז למה לא לשדרג? פרוייקטי תמ"א 38 מחדשים את הבניין לחלוטין בהיבט חזיתות הבניין, פיתוח השטח הציבורי כולל הגינה, שיפור אזורי המחייה המשותפים כגון לובי הבניין, חדרי אופניים, הוספת חניות ועוד. כל אלו תורמים רבות להתחדשות המראה העירוני ולשיפור המתווה העירוני כמו למשל הוספת חניות פרטיות בתחום הבניין.

  • 06

    מה התהליך לביצוע תמ"א 38 בבנין שלי?

    השלב הראשון בתהליך הוא התאגדות של בעלי הדירות ומינוי נציגות מטעם הבניין. יש לשאוף להסכמה מלאה, אך אפשר להתקדם גם עם הסכמתם של לפחות 2/3 מבעלי הדירות בבניין. השלב הבא הוא מציאת יזם אשר ילווה מכאן והלאה את הפרויקט וידריך אתכם לאורך כל הדרך.

  • 07

    מהו ההבדל בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2?

    תמ"א 38/1 הינו פרוייקט בו מחזקים בנין קיים ומוסיפים מעליו קומות נוספות בכפוף לדרישות אותה עירייה בה מתבצע הפרויקט. פרוייקט תמ"א 38/1 כולל בדר"כ שיפוץ של חזיתות הבניין והמעטפת, שיפוץ לובי, הוספת מעליות, הוספת שטחים לדירות קיימות, הוספת מרפסות, הוספת דירות וממ"ד. פרוייקט תמ"א 38/2 הינו פרוייקט בו מתבצעת הריסה של הבניין המדובר ובנייתו מחדש. הדיירים מפונים לדירות אחרות ומקבלים בניין חדש מהיסוד.

  • 08

    מה התהליך לביצוע תמ"א 38 בבנין שלי?

    השלב הראשון בתהליך הוא התאגדות של בעלי הדירות ומינוי נציגות מטעם הבניין. יש לשאוף להסכמה מלאה, אך אפשר להתקדם גם עם הסכמתם של לפחות 2/3 מבעלי הדירות בבניין כאשר מדובר בחיזוק ובינוי וכאשר מדובר בהריסה ובניה צריך 80% הסכמה השלב הבא הוא מציאת יזם אשר ילווה מכאן והלאה את הפרויקט וידריך אתכם לאורך כל הדרך.

  • 09

    איך מתבצע תהליך בחירת הנציגות מבין בעלי הדירות בבניין?

    כל בעלי הדירות מתכנסים לאסיפה אשר בה יציעו את מועמדותם לנציגות חלק מבעלי הדירות. לאחר מכן תתקיים הצבעה ויבחרו הנציגים. כל בעלי הדירות יחתמו על פרוטוקול בו יצויין כי נבחרה נציגות ויפורט מיהם חבריה ומה סמכויותיה. ישנה חשיבות כי בנציגות יהיה נציג אחד מכל טיפוס דירה בבניין

  • 10

    אחרי שיצרתי קשר עם יזם, מה התהליך?

    היזם יערוך בדיקה ראשונית לבחינת הכדאיות ההנדסית והכלכלית של הפרויקט. לאחר הבחינה ובמידה וזה אכן פרויקט כדאי יקיים פגישת היכרות, יסביר אודות התהליך והאפשרויות התכנוניות והמסחריות בבניין ויבקש מהנציגות למנות עו"ד מטעמם, אותו היזם יממן. לאחר מכן יחתם הסכם עקרוני עם בעלי הדירות אשר ייתן ליזם תקופה של מספר חודשים בהם הוא יעמיק את הבדיקה של הפרויקט ויוביל את הדיירים להסכם, תכניות ומפרט המסוכמים על כולם. . לאחר מכן יחתם הסכם עם היזם. לאחר החתימה יכינו האדריכל, הקונסטרוקטור והיועצים את תוכנית ההגשה להיתר שיוצגו לבעלי הדירות ולאחר הסכמתם יוגשו לעירייה. עם קבלת ההיתר תחל העבודה בפועל.

  • 11

    אז מי בפועל בונה את הבניין? מי עושה את העבודה?

    רוב חברות התמ"א הפועלות בשוק הן חברות יזמיות שמתקשרות לקבלן ביצוע בהסכם. כלומר בפועל הדיירים מקושרים ליזם והיזם מקושר לקבלן. הקשרות משולשות זאת יכולה, בשלב הביצוע, לייצר קשיים מאחר וכל אי הסכמה בין הקבלן ליזם יכולה לעכב את תהליך הבניה ואף, חלילה, לגרום לעצירתו. במקרה שלנו, חברת ינושבסקי היא גם היזם וגם הקבלן (יש מס' חברות בודדות בתחום התמ"א שהינן בעלות ייחוד זה). יתרון זה מבטיח שאין ניגוד אינטרסים בינינו לבין שותף שלישי, אין עלויות נוספות הנובעות מהקשרות שותף שליש ואין סכנה בנטישת אחד השותפים באמצע הפרויקט.

  • 12

    מי משלם על פרויקט התמ"א?

    בדרך כלל החברה היזמית נושאת בכל עלויות הפרויקט. עלויות אלו כוללות עו"ד ומפקח עבור הדיירים, עלויות התכנון והבניה, ניהול ופיתוח ובמקרה של תמ"א 38/2 אף את שכר הדירה של הדיירים.

  • 13

    כמה זמן לוקח לבצע פרויקט תמ"א?

    תהליך הבנייה הכולל את חיזוק הבניין, שיפוצו, הוספת דירות ופיתוח השטח יכול להמשך כ-18 חודשים. במקרה של תמ"א 38/2- הריסה ובניה מחדש כ- 24 חודשים

  • 14

    מהם השיקולים המרכזיים בבחירת יזם לתמ"א 38?

    לדעתנו, בבחירת יזם השיקול המרכזי הוא שהיזם הינו גם הקבלן המבצע. 70% ממהותו של פרוייקט תמ"א הוא הביצוע – בנית הבניין. לכן, חשיבות מקצועיות וניסיון הקבלן היא המהותית ביותר. בנוסף, יש לבחון את היציבות הפיננסית של היזם ואת היכולת שלו לתמוך בפרוייקט עד מסירתו לדיירים. ישנן חברות רבות שהוקמו לפני מספר שנים בודדות הד הוק לתמ"א ועיקר מהותן היא מימוש הפרויקט והתנהלות מול הקבלן המבצע, יזמות גרידא. לעומתן ישנן חברות וותיקות מאוד במשק הבנייה הישראלי, אשר להן ניסיון של עשרות שנים בביצוע פרוייקטים שונים לגופים המובילים בארץ. מרבית פרוייקטי התמ"א הכושלים מגיעים למצב בו הם נתקעים או מתעכבים בעיקר על רקע אי הסכמות בין היזם והקבלן או חוסר תכנון מוקדם של הפרויקט מבחינה תקציבית או של לוחות זמנים. כאשר היזם הינו גם הקבלן הפרויקט מתנהל תחת קורת גג אחת ללא ניגוד אינטרסים או מאבקים פוטנציאלים.

  • 15

    למי שייכות הזכויות על תוספות הבנייה בפרוייקט תמ"א 38?

    הזכויות על תוספות הבנייה בתמ"א 38 נמכרות על ידי בעלי הדירות לחברה היזמית לאחר החתימה על הסכם התמ"א. זכויות אלו מועברות בכפוף לקיומם של תנאים רבים בכדי לשמור על זכויות בעלי הדירות.

  • 16

    מה קורה במקרה שרוצים לבצע תמ"א 38 בבניין שאין אפשרות להוסיף בו חניות?

    השיקול המרכזי במתן היתר בנייה על פי תמ"א 38 הוא חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ולכן גם אם קיימת מגבלה תכנונית המונעת הוספת חניות אפשר להתגבר על אתגר זה באמצעות פתרונות חלופיים ויצירתיים (כופר חניה לדוגמא).

  • 17

    האם אפשר להגדיל את זכויות הבניה מעבר למה שתמ"א 38 מאפשרת?

    בנוסף לזכויות מתוקף תמ"א 38 יכולות להיות זכויות תב"עיות בבניין אשר לא נוצלו. במקרה של הריסה ובניה מחדש ניתן לנצל גם זכויות מתוקף תמ"א 38 וגם זכויות מתקוף תב"ע.

  • 18

    יש לתמ"א 38 תקן בנייה שבו היא אמורה לעמוד? האם יש בחינה של תקן זה?

    תקן ת"י 413 לרעידות אדמה הוא התקן אשר על פיו צריך להתבצע חיזוק הבניין. לעיריות שונות ישנם בוחנים חיצוניים אשר כל תפקידם הוא לבחון האם הבניין עומד בתקן ואם לא כיצד על הקבלן לחזקו. בכל פרויקט ישנו קונסטרוקטור מטעם היזם אשר תפקידו הוא להגיש לעירייה חישובים סטטיים ודינמיים וכן תכניות מפורטת לחיזוק הבניין.

  • 19

    האם הבניה על גג הבניין לא פוגעת בעצם בחיזוק המבנה דרך התמ"א?

    הקומות החדשות נבנות על גבי קונסטרוקציה הנדסית שנבנית במעטפת הבניין ולא על הבניין הקיים עצמו כך שחיזוק המבנה לא מושפע כלל מתוספת הקומות.

  • 20

    בבניין שלנו, הגג הוא בבעלות הדירות העליונות. האם אפשר לבצע תמ"א 38 אצלנו?

    בבניינים כמו שצויין הגג הוא בעצם שטח פרטי של בעלי הדירות העליונות. לכן, יש להגיע עימם להסכמה לגבי התמורה שיקבלו עבור שטח זה. לרוב, מצליחים להגיע להסכמה מתוך ההבנה שהפרויקט כדאי לכל הדיירים מאחר והוא מציל חיים ומשביח את הדירות.

  • 21

    מהן זכויות הבנייה שניתנות על ידי תמ"א 38?

    תוספות הבניה שתמ"א מאפשרת הינן: הקמת עד שתי קומות נוספות / הקמת אגף חדש בשטח כולל של שתי קומות טיפוסיות סגירת קומת עמודים קיימת הקמת קומה חלקית על גג המבנה הקיים תוספת שטח לדירות הקיימות של עד 25 מ"ר לכל דירה – לצורך הקמת מרחב מוגן בכל דירה

  • 22

    מהם המסלולים האפשריים בתמ"א 38?

    ישנן מגוון אפשרויות למסלולי תמ"א ומימושם תלוי באופי המבנה ובסביבתו. לא בכל פרוייקט ניתן להנות ממלוא זכויות הבנייה ועל מגישי הבקשה לבחור במסלול המתאים ביותר למבנה הספציפי, בכי לקבל היתר מהוועדה המקומית. חיזוק המבנה הקיים ללא תוספות בנייה חיזוק המבנה הקיים ובניית תוספות בנייה הריסת המבנה הקיים ובנייה מחדש בתוספת הזכויות חיזוק המבנה הקיים ומתן תוספת זכויות הבניה במגרש שונה

  • 23

    מהם הביטחונות שעלינו לדרוש מהיזם כבעלי דירות?

    הביטחונות תלויים מאוד בסוג הפרוייקט, כלומר האם מדובר בתמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 (הריסת הבניין ובנייתו מחדש), כך או כך עליכם לבחור עו"ד אשר ייצג אתכם כבר בתחילת התהליך ועד לסיומו המוחלט של הפרוייקט. בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 יש לדרוש: ערבות ביצוע ערבות בדק בפרויקט של תמ"א 38/2 יש לדרוש: ערבות בנקאית בשווי דירה חדשה ערבות מיסים ערבות שכירות ערבות בדק ערבות רישום

  • 24

    איך אפשר לבדוק אילו תמורות מגיעות לנו כדיירים בפרוייקט של תמ"א 38?

    ראשית, ניתן ללכת לנציג מהעירייה באגף התכנון ולבקש ממנו אינפורמציה על הזכויות שהעירייה נותנת ומה המשמעות שלהן בבניין הספציפי שלכם. גם עו"ד מטעם הדיירים יכול לפנות למחלקות התכנון והבנייה של הרשות המקומית הרלוונטית ולבצע בדיקה על פי מספר הגוש והחלקה. במרבית העיריות קיימות מחלקות המתמחות בפרוייקטי תמ"א 38 ובידיהן מידע מדויק ועדכני בהליך יעיל.

  • 25

    בבניין שלנו אחד מבעלי הדירות אינו גר בישראל. מה עושים?

    על בעל הדירה לגשת לקונסוליה הישראלית במדינה בה הוא חי ולחתום על יפוי כוח קונסולרי על פי הנוסח של עו"ד היזם. יפוי כוח זה יסמיך את בא כוחו של בעל הדירה לחתום בשמו על כל המסמכים הנדרשים לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין בו יש דירה בבעלותו.

  • 26

    האם אני יכול למכור את דירתי במהלך פרוייקט תמ"א 38?

    ניתן - כל עוד הקונה מעודכן כי בעל הדירה חתום על הסכם של תמ"א 38 וכי הוא, הקונה החדש, מחויב לחתום על ההסכם כפי שהוא ועל כל נספחיו.