ניתוח מקרה של פרוייקט תמ"א 38 – ניר ינושבסקי

  • 14 במאי 2017
  • |
  • http://www.yanush.co.il/wp-content/uploads/2017/01/yzumUpituahLogo-2.png
  • ייזום ופיתוח
ניתוח מקרה של פרוייקט תמ"א  38 – ניר ינושבסקי

ניר ינושבסקי, סמנכ"ל חברת ינושבסקי הנדסה ובנין – ייזום ופיתוח, השתתף בכנס התחדשות עירונית בתל אביב. בהרצאתו של ינושבסקי נעשה ניתוח מקרה של פרוייקט תמ"א  38 ונבחנו מיהם הגופים הלוקחים חלק בפרוייקט ומהו נפח הפעילות שלהם.

רבים נוטים לבלבל, בעיקר בפרוייקטי התחדשות עירונית, בין יזם הפרוייקט לבין קבלן הפרוייקט. יש חשיבות להבחנה זאת שכן הגופים המדוברים אינם עוסקים באותו הדבר, אינם ערבים לאותו הדבר ואינם מספקים את אותו השירות. ולמרות זאת, בעלי דירות רבים ביוצאם לפרוייקט תמ"א 38 אינם יודעים כלל מיהו הקבלן בפרוייקט שלהם.

פרוייקט תמ"א דומה למתכון לאפייה. הוא כולל הרבה מאוד רכיבים, הלוקחים חלק בפרוייקט, בנקים, מפקחים, עשרות יועצים, עירייה, עורכי דין – אך מהו המרכיב המהותי? זה השומר שהפשטידה לא תתפרק או שהיא תתפח? לכל מרכיב יש מינון וחשיבות שונה וחשוב מאוד להבין איזה משקל יש לכל אחד מן הגורמים הללו בפרוייקט התמ"א שלכם.

בהרצאה נלקחו כל עלויות פרוייקט תמ"א 38 אמיתי, וחולקו על פי המשקל הפיננסי של כל רכיב. כך למשל הרכיב המשפטי הכולל את כל עורכי הדין, גם של היזם וגם של הדיירים, הינו 4%, רכיב המיסוי הינו 13% ו-65% לקבלן הביצוע. שני שליש מהוצאות הפרוייקט הן חלקו של קבלן הביצוע.

להבדיל מעסקה רגילה בה משלמים על קרקע בכסף, בתמ"א 38 משלמים על הקרקע בשירותי בניה. לכן, ערכו של הקבלן כל כך גדול ומכאן גם כוחו.

יתרה מזאת, הדיירים יוצאים בסוף תהליך התמ"א עם מוצר אחד, דירה. דירה אשר תחליף את הנכס שהיה להם ואמורה לשמש אותם לתקופות ארוכות. מוצר אותו מכין הקבלן.

קבלן, הוא מי שרשום, במדינת ישראל, בפנקס הקבלנים. לכל קבלן יש סיווג קבלני, המציין איזה גודל וסוג פרוייקטים הוא מסוגל ומורשה לבנות. רישום בפנקס הקבלנים הוא חוק במדינה, להבדיל מיזמות – בה כל אחד יכול לבחור ולהחליט להיות יזם ללא צורך בניסיון, ידע קודם או עמידה בתנאים כלשהם.

יש גם חברות, כמו חברת ינושבסקי – שהם גם יזם וגם קבלן. אלו חברות שיש להן גם את יכולת הביצוע מבחינה חוקית וגם את יכולת המימון של הפרוייקט מבחינה יזמית.

כאשר אתם הולכים למסעדה, נגיד לחגוג אירוע מיוחד, איך אתם בוחרים את המסעדה?  אנחנו בוחרים את המסעדה בגלל טיב המנות שלה או השף המעולה ששמענו עליו – כי הרי, האוכל הוא העניין. בתמ"א 38, הדירה היא העניין ואתם צריכים לדעת – מי בישל אותה?

המשיכו לצפות בהרצאה בכדי ללמוד איך לבחור קבלן (או קבלן יזם) לפרוייקט התמ"א שלכם…