העיר הלבנה נגד תמ"א 38

עיריית תל אביב ממשיכה להתייחס לתמ"א 38 כאל מטרד הכרחי, ולנסות לשכנע שבמקומות רבים לא ניתן לקיימה עקב עקרונות השימור. היזמים ובעלי הדירות בלב העיר, כמובן, לא מרוצים. בימים אלה הצדדים מנסים ללבן את המחלוקות במועצה הארצית לתכנון ולבנייה

כיצד ייראה מרכז תל אביב בעוד כמה שנים? האם כאסופת מבנים מחודשים, מעורבים ומוגבהים או פחות או יותר פי שהוא נראה כיום? סביב השאלה הזו מתנהל כיום מאבק סוער בין תכננים, יזמים, תושבים, עורכי דין ומחלקת התכנון של העירייה, בפורום התכנוני הגבוה ביותר במדינה – המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.

מצד אחד, יזמי תמ"א 38 ותושבי מרכז תל אביב מעוניינים להפיק רווחים כלכליים מיישום התמ"א בלב העיר. לעומתם ניצבים אנשי השימור, שעבורם כל הגבהה בלתי מבוקרת של מבנה או סגירת קומת עמודים עלולות לפגוע בצביון המיוחד של הסביבה. בין לבין, יושבים אנשי מינהל ההנדסה והתכנון בעיריית תל אביב, שרואים את עצמם כגורם מרסן: הם רוצים לממש את התמ"א במסגרת נוקשה, שתאפשר בנייה אבל לא תעמיס ותצופף יותר מדי דירות ותושבים – ועל ידי כך לשמור על איכות החיים הקיימת.

סעיף 23 בתמ"א 38 משאיר לכל עירייה את שיקול הדעת איך ליישם את התמ"א בתחומה. עיריית תל אביב בחרה לתכנן את העיר לפי רובעים. השנייה המתקדמים ביותר מבחינה תכנונית הם רובע 3, בין הרחובות אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בוגרשוב, שדרות בן ציון ומרמורק בדרום ואבן גבירול במזרח; ורובע 4, בין הרחובות בני דן וקוסובסקי בצפון, שאול המלך והרב גורן בדרום, דרך נמיר ונתיבי איילון במזרח ואבן גבירול במערב. החלקות לאורך אבן גבירול אינן כלולות בתוכניות, ותכנית עבורן תקודם בנפרד. רובע 3 כולל הרבה בניינים לשימור וכן את "העיר הלבנה" – תחום שהוכרז ב-2003 כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו.

מטרתן של שתי תוכניות הרובעים היא לקדם התחדשות עירונית, ולשיטת העירייה סל הזכויות שהן מציעות אטרקטיבי מספיק. דעתם של היזמים והתושבים הפוכה לחלוטין: לטענתם, מדובר בסל זכויות מצומצם וקמצני, שיקפיא את המצב הקיים. הקונפליקט הזה נדון במועצה הארצית לתכנון ולבנייה, או ליתר דיוק, בוועדת המשנה לעררים של המועצה בראשות משה גולן, לשם הגיעו הוויכוחים על תוכניות הרובעים 3 ו-4.

מהנדס העיר תל אביב, עודד גבולי, הביע במוצהר את הסלידה של העיר מהתמ"א: "תמא 38 זה האבסורד הכי גדול שנעשה במדינת ישראל. זה עדיין החוק, אבל בחוק כתוב בפירוש שהזכויות של התמ"א לא מוקנות (זכויות שאי אפשר לערערן עליהן; ר"ס), ושכל עירייה תחליט איך היא רוצה לבצע או לא לבצע את התמ"א. בשביל זה עשינו תוכנית מקיפה. בגלל מחיר הקרקע, המקום היחיד שבו אפשר לשפץ זה תל אביב או רמת גן ורעננה. בשום מקום אחר במדינה לא מדברים על התמ"א. יש התנגדויות של תושבים ודיירים, ורוב התוכניות לא ממומשות בגלל ההתנגדויות. אי-אפשר לתכנן עיר עם תמ"א 38, שמחלקת המון זכויות אבל לא חשבה על המון דברים בדרך". העמדה הזו אינה חדשה, ככל שמדובר בגבולי ובעיריית תל אביב, שבכיריה הצהירו לא פעם כי הם רואים בתמ"א 38 תוכנית שמחבלת בתכנון העתידי של העיר, כפי שהם רואים אותו.

עו"ד עופר טויסטר, שהגיש ערר למועצה הארצית נגד תוכנית הרובעים בשם איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית באיגוד לשכות המסחר, אומר כי "עיריית תל אביב, מתוך נקודת מוצא שתמ"א 38 היא אבסורד, גם מקדמת אותה ככה, במקום לקדם אותה מתוך הבנה שהתכנית היא דין. יש לשאול אם תוכניות הרובעים 3 ו-4 הן תוכניות התחדשות או שימור. לדעתי, ברור שאלה תוכניות שימור. להתחדשות יש מחיר, אבל היתרונות עולים בצורה דרמטית על החסרונות".

עו"ד ענת בירן, שמייצגת את עמותת תושבי אסותא, המתנגדת לתוכנית רובע 3, טענה בוועדת הערר כי "התוכנית מקפיאה את העיר ומשמרת את המצב הקיים. היא לא נותנת תמריצים שימור, והעיר תיהרס ותלך. התחשיבים הכלכליים מראים שהתכנית מונעת כל התחדשות. גם מהנדס העיר אמר שהם רוצים לשמר את הצפון הישן של תל אביב ולא מתלהבים מהתחדשות. אי-אפשר להגיד לתושבים אחרים שהם יכולים להוסיף עוד קומה ולתושבי תל אביב שצריך לשמור על העיר כמו שהיא. תמ"א 38 באה לטובת כולם, ואי-אפשר להשאיר את תושבי תל אביב כבנים חורגים לתמ"א".

"יש מספיק כדאיות כלכלית להריסה ובנייה מחדש"

המעמד של אתר מורשת עולמית, שלו זכה חלק מרובע 3, מלווה במגבלות בנייה מחמירות, כפי שמסבירה טלי דותן, נציגת משרד הפנים: "נושא הגובה באזור ההכרזה של אונסק"ו הוא מאוד משמעותי. בזמן ההכרזה, הבניינים היו נמוכים יותר ממה שתוכנית הרובע מציעה, וההתחייבות היתה לא לעלות בגובה בכלל. כיום התוכנית מציעה קומה ועוד קומה חלקית מעבר למה שהיה. יש בכך מספיק כדאיות כלכלית לעיבוי בניין, ובחלק מהמקרים גם להריסה ולבנייה מחדש".

"למה אונסק"ו כאלה רעים, ולא רוצים לאפשר לגברת מזרחי לחזק את הבניין שלה בלי להוציא שקל?" שואל גיא קב-ונקי, מתכנן ערים ויו"ר צוות ניטור, מעקב ודיווח של הוועדה הישראלית למורשת עולמית. "הנושא הזה נבחן במשך שנים, ויש כאן עניין של קנה מידה. אז תשאלו מה ההבדל בין חמש קומות וחצי לשש וחצי? אפשר גם לשאול מה ההבדל בין שש וחצי לשבע וחצי קומות. כל דבר זה רק עוד קומה ועוד קומה. צריך שיהיה בעיר אזור שמבטא את ערכי המקום כפי שהיו. יהיו בו אולי פחות חניות בתוך המגרשים, אבל יהיו לו יותר     ערכים שבגינם הוכרזה העיר הלבנה: קנה מידה אנושי, בנייה בגובה העצים ופרופורציות של בניינים".

נציגי העירייה הראו בדיון בוועדת הערר כי למרות המדיניות הקשוחה, זכויות הבנייה שנותנת העירייה מספיק: 147 בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38 ניתנו בתוך חודשים ספורים. "לפי נתונים ממחלקת הרישוי, מתוך כ-140 בקשות, שליש היו להריסה ובנייה מחדש. זאת אומרת שהמסלול של הריסה ובנייה מחדש ממומש בתחום הרובעים", אומרת האדריכלית לריסה קופמן מצוות תכנון מרכז בעירייה.

ואולם יזמי תמ"א 38 לא התרשמו מהמספרים. אילי בר, מנהל שיווק בחברת אקו סיטי, מפקפק בהישג: "הוועדה המקומית רואה רק את מי שמצליח לעבור את המשוכה. אנחנו רואים את מי שנשאר בחוץ, והרבה נשארים בחוץ", אמר. בין היתר, לדבריו, התקנות המחמירות עלולות ליצור מצבים שבהם בעלי דירות יקבלו בסופן של עבודות החיזוק דירות קטנות יותר ממה שהיה להם: "ההנחה שבעלי דירות יעשו פרויקטים של התחדשות עירונית ויקבלו שטח דירה קטן יותר מהדירה הקיימת היא הנחת עבודה לא ריאלית. אנו לא שואפים לתוספת של 25 מ"ר לכל דירה, אבל להקטין שטח זה לא סביר".

אלינור רוזן, מנהלת תחום תמ"א 38 בחברת ינושבסקי ייזום ופיתוח, העלתה טיעון אחר: "מצד אחד, אנחנו נדרשים לעמוד בדרישות העירייה לשמירה על המרקם העירוני הקיים, ומצד שני, לספק לדיירים את הבטיחות המינימלית – חיזוק המבנים נגד רעידות אדמה והקמת מרחב מוגן. תוכנית הרובעים נותנת ודאות ליזם, אך כשבאים לממש אותה נתקלים בבעיות תכנוניות. למשל, תוכנית הרובעים מאפשרת למקם ממ"ד תוך חריגה מסוימת מקווי הבניין, אבל לא חריגה מספיקה – ולכן אי אפשר להוסיף ממ"ד תקני לדירה קיימת".

הדיון עוד רחוק מסיומו, ובסופו של דבר תצטרך ועדת הערר להחליט כיצד ייראה העתיד של לב תל אביב. בכל מקרה, עם כל כך הרבה קונפליקטים תכנוניים, כלכליים ומשפטיים, נראה כי מצב של win-win לא יהיה שם.